Het kabinet wil makelaars aan regels in de wet binden. Minister van Volkshuisvesting Elanor Boekholt-O'Sullivan (D66) maakte begin oktober bekend dat ze een verplicht landelijk register voor woningmakelaars wil, met wettelijke gedragsnormen. Goed nieuws voor kopers. Maar de wet is er nog niet, en het duurt nog even voordat die er is. Tot die tijd bescherm je jezelf het beste met een paar simpele gewoontes.
- Er komt naar Belgisch voorbeeld een verplicht register voor aan- en verkoopmakelaars. Of verhuurmakelaars eronder vallen, is nog onduidelijk.
- In de wet komen gedragsnormen: duidelijk zijn over het biedproces, tijdig correcte informatie geven en alle kopers gelijk behandelen.
- Wie uit het register wordt gezet, mag het vak niet meer uitoefenen.
- Het is nog een plan. Begin 2027 wil de minister een uitgewerkt voorstel naar de Kamer sturen. Wanneer het ingaat, is nog niet bekend.
Wat wil de minister precies?
Nu regelt de branche het grotendeels zelf, met eigen afspraken en gedragscodes. De minister wil daar wettelijke regels naast zetten. Het plan bestaat uit vier onderdelen:
- Een verplicht register. Wie woningen aan- of verkoopt als makelaar, moet ingeschreven staan.
- Gedragsnormen in de wet. Makelaars moeten duidelijk zijn over hoe het biedproces loopt, tijdig correcte informatie geven en alle potentiële kopers gelijk behandelen.
- Verplicht aangesloten bij de Geschillencommissie. Daarmee wordt klagen laagdrempelig, ook als de makelaar niet bij een brancheorganisatie zit.
- Uitschrijving als zwaarste sanctie. Wie uit het register ligt, mag niet meer als makelaar werken. Nu kan een makelaar die door zijn vereniging wordt geroyeerd, gewoon zelfstandig doorgaan.
De kosten van het toezicht komen bij de sector te liggen. Opvallend: de NVM pleitte eerder zelf al voor wettelijke normen voor iedereen die het vak uitoefent.
Waarom komt dit er?
Vereniging Eigen Huis kreeg honderden meldingen van kopers. Ze gingen over voortrekken van andere bieders, onduidelijke biedprocedures en druk om hoger te bieden. Onderzoek van het Verwey-Jonker Instituut liet zien dat ruim een kwart van de ondervraagden negatieve ervaringen had. De minister concludeert dat zelfregulering te weinig corrigerend vermogen heeft.
Als (oud) aan- en verkoopmakelaar ken ik beide kanten van de tafel. Veel makelaars werken zorgvuldig. Maar als koper zie je het biedproces nooit van binnen. Je merkt pas achteraf of het eerlijk liep, en dan is het huis meestal al weg.
Wat betekent het voor jou als koper?
Als het plan wet wordt, sta je sterker. Een makelaar die je ongelijk behandelt of onvolledige informatie geeft, overtreedt dan een wettelijke norm, geen afspraak binnen een vereniging. Klagen kan via de Geschillencommissie, en een makelaar die zich niet aan de regels houdt, kan zijn inschrijving verliezen.
Maar voor de woning die je nu bekijkt, verandert er nog niets. Het voorstel moet nog worden uitgewerkt, met de sector worden besproken en door de Kamer. Tot die tijd gelden de bestaande afspraken. Alle NVM-makelaars werken sinds 1 februari 2026 met het Protocol Transparant Bieden Woonruimte. Een makelaar die niet bij een brancheorganisatie is aangesloten, valt daar niet onder.
Wat je nu al kunt doen
1. Vraag vooraf hoe het biedproces loopt
Bel of mail de verkoopmakelaar voordat je biedt. Vraag of er een sluitingstijd is of dat er doorlopend gegund kan worden, hoe je bod binnen moet komen en wanneer je antwoord krijgt. Vraag ook of de makelaar volgens het Protocol Transparant Bieden werkt, en of je na afloop het biedlogboek kunt inzien. Een makelaar die hier vaag over blijft, vertelt je daarmee ook iets.
2. Leg vast wat je hoort
Afspraken aan de telefoon zijn achteraf lastig te bewijzen. Stuur na elk belangrijk gesprek een korte mail: "Fijn dat we spraken. Ik begreep dat biedingen tot vrijdag 12.00 uur binnen moeten zijn en dat iedereen dan tegelijk antwoord krijgt." Zo heb je het zwart op wit, en de makelaar weet dat jij het ook zo begrepen hebt.
3. Laat je niet opjagen
Een zin als "er ligt al een sterk bod, je moet vanavond beslissen" kan je flink onder druk zetten. Druk om hoger te bieden was een van de klachten die Vereniging Eigen Huis het vaakst hoorde. Bepaal vóór je biedt tot welk bedrag je wilt gaan, en houd je daaraan.
4. Onderbouw je bod zelf met transactiedata
De verkoopmakelaar werkt voor de verkoper. Zijn inschatting van "waar het ongeveer op uitkomt" is dus geen advies aan jou. Kijk zelf wat vergelijkbare woningen in de buurt echt hebben opgebracht. Dan weet je wat de woning waard is, los van de vraagprijs en los van wat er aan de telefoon wordt gezegd. Meer daarover lees je in het hoogste bod wint niet altijd.
Het register is nog een plan, geen wet. Ga er bij je volgende bod dus niet vanuit dat je al extra beschermd bent. Je eigen voorbereiding is op dit moment je beste bescherming.
Waar Aestimo bij helpt
Aestimo Bidding is geen aankoopmakelaar. We geven onafhankelijk biedadvies, gebaseerd op echte transactiedata, zodat je je bod zelf kunt onderbouwen. Wil je snel weten waar je staat? Dan is de Biedcheck een goed begin.
Veelgestelde vragen
Wanneer gaat het makelaarsregister in?
Dat is nog niet bekend. De minister bespreekt het plan eerst met de sector en wil begin 2027 een uitgewerkt voorstel naar de Tweede Kamer sturen. Pas daarna wordt duidelijk wanneer het register ingaat.
Geldt het register ook voor huurmakelaars?
Dat is nog onduidelijk. Het plan richt zich op makelaars bij aan- en verkoop van woningen. Of verhuurmakelaars er ook onder vallen, wordt nog uitgezocht.
Wat kan ik nu doen als ik me oneerlijk behandeld voel?
Leg vast wat er is gezegd en wanneer. Bij een NVM-makelaar kun je na afloop het biedlogboek opvragen, zodra de koop onherroepelijk is. Vraag daarnaast bij welke brancheorganisatie de makelaar is aangesloten, en hoe die klachten behandelt.
Bronnen
- Hart van Nederland, over het plan voor een verplicht register voor makelaars (1 oktober 2026)
- PropertyNL, Woonminister grijpt in: registerplicht en wettelijke gedragsnormen voor makelaars (1 oktober 2026)
- Vastgoedbs.nl, Kabinet wil makelaars binden aan register en gedragsnormen (2 oktober 2026)
- NVM, Protocol Transparant Bieden Woonruimte (pdf)
Bied met onderbouwing, niet onder druk
Met de Biedcheck weet je op werkdagen binnen 3 uur of de vraagprijs laag, marktconform of hoog is en welke concurrentie je kunt verwachten. Je krijgt richting, geen biedbedrag. €49, je betaalt pas na ontvangst.