Volgens de NVM ging in het derde kwartaal van 2026 66 procent van de bestaande woningen boven de vraagprijs weg, gemiddeld 3,3 procent erboven. Op een vraagprijs van 450.000 euro is dat zo'n 14.850 euro. Maar dat landelijke gemiddelde zegt weinig over de woning waar jij op wilt bieden: in het tweede kwartaal lag de overbieding in de regio Utrecht op 8,1 procent, in Zeeuws-Vlaanderen werd minder dan een op de drie woningen overboden. Hieronder lees je de actuele cijfers en hoe je bepaalt wat jij moet bieden.
Hoeveel wordt er nu overboden? De cijfers van het derde kwartaal
De NVM publiceerde op 8 oktober 2026 de cijfers over juli tot en met september. Een bestaande woning bracht gemiddeld 503.000 euro op, 1,8 procent meer dan een jaar eerder, en stond gemiddeld 31 dagen te koop, tegen 29 dagen een jaar eerder. NVM-makelaars verkochten zo'n 41.700 woningen, 8 procent minder dan in het tweede kwartaal. Het aanbod steeg naar 39.000 woningen, 24 procent meer dan een jaar eerder. In het landelijke NVM-marktoverzicht staat het overbieden als het vraag-verkoopprijsverschil: kopers betaalden gemiddeld 3,3 procent meer dan de vraagprijs, tegen 4,6 procent in het tweede kwartaal. Gemiddeld werden er per woning 6,8 bezichtigingen gedaan en 2,6 biedingen uitgebracht.
In het eerste kwartaal leek de markt af te koelen: twee derde van de woningen ging boven de vraagprijs weg, gemiddeld 3,7 procent erboven, met een verkooptijd van 32 dagen. In het tweede kwartaal trok het weer aan, naar 71 procent en gemiddeld 4,6 procent erboven, het niveau van eind 2025. In het derde kwartaal zakte het overbieden opnieuw, naar 66 procent en 3,3 procent. Volgens de NVM wordt er bij bijna twee derde van de verkopen nog steeds overboden, maar krijgen kopers bij een deel van de woningen weer ruimte om te onderhandelen.
Wat wel verandert, is de ruimte. De NVM-krapte-indicator (het aanbod gedeeld door het aantal verkopen per maand) steeg naar 2,8, tegenover 2,3 een jaar geleden. Alles onder de 5 geldt als een krappe markt, maar kopers hebben meer keus dan een jaar geleden. Door het grotere aanbod, mede door beleggers die huurwoningen verkopen, kun je vaker meerdere woningen bekijken voordat je moet beslissen.
Wat is er sinds de zomer veranderd?
Volgens CBS en Kadaster lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in augustus 2026 gemiddeld 3,3 procent hoger dan een jaar eerder. Ten opzichte van juli daalden ze licht, met 0,1 procent. De prijsstijging vlakt dus verder af. Tegelijk lopen de hypotheekrentes op: in september verhoogden veel geldverstrekkers hun tarieven na een renteverhoging door de ECB. Hogere rentes betekenen minder leencapaciteit, en dus minder ruimte om ver boven de vraagprijs te bieden.
Volgens de NVM maakt ook de verkooptijd veel uit. Woningen die binnen een kwartaal werden verkocht, gingen in het derde kwartaal gemiddeld 4,2 procent boven de vraagprijs weg. Bij woningen die het langst te koop stonden, werd gemiddeld 2,9 procent minder dan de vraagprijs betaald. Staat een woning al maanden online, dan is de kans dus groter dat je onder de vraagprijs kunt kopen.
Waar wordt het meest overboden? Verschillen per regio
Het landelijke gemiddelde verhult grote verschillen. Volgens de NVM werd in het tweede kwartaal van 2026 in de regio's Utrecht, Oost-Zuid-Holland, Overig Groningen en Flevoland in meer dan 80 procent van de gevallen overboden. In Zeeuws-Vlaanderen gebeurde dat in minder dan een op de drie gevallen.
| Regio (Q2 2026) | Boven vraagprijs | Gemiddeld over |
|---|---|---|
| Overig Groningen (rond de stad Groningen) | 84% | 9,7% |
| Regio Utrecht | 80% | 8,1% |
| Amsterdam (gemeente) | 78% | 7,1% |
| Nederland | 71% | 4,6% |
| Regio Eindhoven (Zuidoost-Noord-Brabant) | 60% | 1,7% |
| Zeeuws-Vlaanderen | 29% | 1,0% onder |
Bronnen per rij: Nederland en regio Utrecht uit de NVM-marktoverzichten over het tweede kwartaal van 2026; Amsterdam van de Makelaarsvereniging Amsterdam (via PropertyNL); Overig Groningen uit de NVM-regiocijfers (via Namaco en Percelio); regio Eindhoven en Zeeuws-Vlaanderen uit de NVM-regiocijfers zoals gebundeld door Percelio. Overig Groningen, Eindhoven en Zeeuws-Vlaanderen zijn COROP-regio's, geen gemeenten.
Amsterdam laat zien waarom je verder moet kijken dan één percentage. Volgens de Makelaarsvereniging Amsterdam ging in het tweede kwartaal van 2026 78 procent van de woningen boven de vraagprijs weg, gemiddeld 7,1 procent erboven, terwijl de gemiddelde vraagprijzen in de stad 3,9 procent lager lagen dan een jaar eerder, door het grote aanbod aan uitgeponde huurwoningen. In het derde kwartaal stegen de verkoopprijzen in Amsterdam met 0,6 procent op jaarbasis het minst van de vier grote steden, en in Zeeuws-Vlaanderen en Overig Zeeland daalden ze licht (NVM). Een lagere vraagprijs is dus geen garantie voor een lagere aankoopprijs.
Wil je de cijfers voor jouw stad? Op bieden per stad vind je de biedcijfers per stad.
Welk woningtype wordt het hardst overboden?
Het type woning bepaalt vaak meer dan de regio. De NVM-cijfers over het derde kwartaal van 2026:
- Tussenwoningen gingen in 74 procent van de gevallen boven de vraagprijs weg, gemiddeld 4,3 procent erboven. Dit is ook de krapste markt.
- Appartementen werden in 70 procent van de gevallen overboden, gemiddeld 4,5 procent.
- Hoekwoningen: 68 procent boven vraagprijs, gemiddeld 3,1 procent.
- Twee-onder-een-kapwoningen: 63 procent boven vraagprijs, gemiddeld 2,3 procent.
- Vrijstaande woningen: 44 procent boven vraagprijs, en gemiddeld 0,1 procent onder de vraagprijs. Bij de meeste vrijstaande woningen betaalt de koper niet meer dan de vraagprijs.
Ook de prijsklasse telt. In het segment van 350.000 tot 500.000 euro werd in het tweede kwartaal volgens de NVM bij meer dan driekwart van de verkopen meer dan de vraagprijs betaald. Onder de 250.000 euro wordt juist minder vaak dan gemiddeld overboden.
Is de vraagprijs een goed startpunt voor je bod?
Nee. Een gemiddelde overbieding van 8 procent in Utrecht klinkt alarmerend, maar zegt op zichzelf niets over of je te veel betaalt. De vraagprijs is geen objectieve marktwaarde. Het is een strategische keuze van de verkoper en de verkoopmakelaar.
Dat blijkt uit het trendrapport van Huispedia over het tweede kwartaal van 2026: 64,9 procent van de woningen werd laag in de markt gezet, tegen 70,9 procent een kwartaal eerder. In Flevoland was dat 77,3 procent, in Friesland 49,5 procent. De gedachte erachter: liever twintig kijkers op een scherpe vraagprijs dan vijf op een realistische. Tegelijk werd 13,5 procent van de woningen later opnieuw aangeboden met een lagere vraagprijs, in Zeeland zelfs 17,3 procent.
Een woning die 16 procent boven de vraagprijs verkoopt, kan dus nog steeds onder de marktwaarde zijn gegaan als de vraagprijs 20 procent te laag stond. Andersom kan een woning op de vraagprijs te duur zijn als die te hoog was ingezet. Het percentage waarmee je overbiedt zegt weinig. Wat telt is de marktwaarde, en die staat niet op Funda.
Hoe kom je achter de echte marktwaarde?
Funda toont vraagprijzen, geen verkoopprijzen. Verkoopprijzen worden pas bij het Kadaster geregistreerd als de woning bij de notaris is overgedragen, vaak maanden na de verkoop. En een verkochte woning in dezelfde straat is niet automatisch vergelijkbaar met de woning waar jij naar kijkt.
Wat je nodig hebt is transactiedata: wat hebben vergelijkbare woningen in dezelfde wijk, met een vergelijkbaar energielabel en een vergelijkbare staat, echt opgebracht in de afgelopen zes tot twaalf maanden? Inclusief verkopen die nooit publiek op Funda stonden. Wil je eerst snel weten of een vraagprijs laag, marktconform of hoog is? Daarvoor is de Biedcheck: op werkdagen binnen 3 uur een eerste oordeel, voor €49.
Hoeveel scheelt het energielabel in je bod?
Veel. Volgens Brainbay, de datadochter van de NVM, is een woning met label A inmiddels gemiddeld zo'n 17 procent meer waard dan een vergelijkbare woning met label G. Voor een gemiddelde woning van 113 vierkante meter is dat ruim 74.000 euro (analyse van januari 2026).
Het label zie je ook terug in hoe snel een woning verkoopt. Volgens de NVM staan woningen met label E, F of G gemiddeld een week langer te koop dan woningen met een groen label. In het tweede kwartaal van 2026 werden er evenveel van te koop gezet als een jaar eerder, maar lag het aantal verkopen ruim 10 procent lager. Voor jou als koper kan dat een kans zijn: een woning met een slecht label en weinig concurrentie is soms een betere koop als je de verduurzaming zelf oppakt.
Volgens de NVM werden woningen met een hoge kwaliteitsscore, waarin onderhoud en energielabel meetellen, in het derde kwartaal van 2026 in 70 procent van de gevallen boven de vraagprijs verkocht, tegen 57 procent bij een lage score. Ze stonden gemiddeld 28 dagen te koop, tegen 36 dagen.
Welke fouten kosten je bij overbieden het meeste geld?
Als oud aan- en verkoopmakelaar zie ik dezelfde fouten steeds terugkomen. Dit zijn de zes meest voorkomende.
- Emotioneel bieden na de bezichtiging. De woning is mooi, de keuken voelt als thuis, je doet je bod nog dezelfde avond. Een goed bod vraagt een paar dagen nadenken, met data ernaast.
- De vraagprijs als anker gebruiken. Wie de vraagprijs als startpunt neemt, biedt op een willekeurig getal. Begin altijd bij de marktwaarde.
- Vergelijken met andere woningen op Funda. Die staan nog te koop, het zijn geen verkochte huizen. Je vergelijkt je bod dan met de hoop van andere verkopers, niet met wat er werkelijk betaald wordt.
- De eigen geld-eis onderschatten. Je kunt maximaal 100 procent van de getaxeerde marktwaarde lenen, tot 106 procent als het extra deel naar energiebesparende maatregelen gaat. Bied je 30.000 euro boven de taxatie, dan betaal je dat uit eigen geld, bovenop de kosten koper.
- Niet uitzoeken hoe de woning in de markt is gezet. Heeft de verkoper een lokprijs gekozen, of een realistische vraagprijs? Dat verandert je hele biedstrategie.
- Geen maximumbedrag vooraf vaststellen. In de spanning van het moment bied je net iets meer. En daarna nog iets meer. Een maximum dat je opschrijft voordat het bieden begint, voorkomt dat.
Hoe bepaal je een realistisch bod? In vijf stappen
Een doordacht bod komt niet uit een buikgevoel of een Funda-screenshot, maar uit een vaste volgorde. Dit is hoe wij bij Aestimo te werk gaan, en je kunt het ook zelf toepassen.
Stap 1: Bepaal de marktwaarde
Niet de vraagprijs, niet je maximum, maar wat vergelijkbare woningen werkelijk hebben opgebracht. Het liefst op basis van transacties uit de afgelopen zes tot twaalf maanden, gefilterd op woningtype, oppervlakte, bouwjaar, energielabel en wijk.
Stap 2: Analyseer de vraagprijsstrategie
Is de vraagprijs een lokprijs, realistisch of te hoog ingezet? Dat bepaalt of je boven, op of onder de vraagprijs biedt. Een goede eerste check: vergelijk de prijs per vierkante meter met recent verkochte woningen in dezelfde straat of wijk.
Stap 3: Weeg je voorwaarden mee
Energielabel, staat, opleverdatum en voorbehouden. Op een woning met label F kun je lager bieden dan op een gerenoveerde woning met label A. Een korter financieringsvoorbehoud kan je bod aantrekkelijker maken zonder dat je extra geld op tafel legt.
Stap 4: Leg je maximum vast
Waar ligt jouw grens? Niet wat de bank je maximaal leent, maar wat je echt over hebt voor deze woning. Schrijf het op voordat het bieden begint.
Stap 5: Kies je openingsbod
Te laag en je verliest de woning, te hoog en je laat geld liggen. Bij een open biedproces heb je ruimte voor een volgende ronde. Bij een inschrijving krijg je één kans, dus moet je eerste bod meteen je beste zijn. Werkt de verkoper met een NVM-makelaar, dan geldt sinds 1 februari 2026 het Protocol Transparant Bieden: de biedmethode wordt vooraf bekendgemaakt en bieders kunnen achteraf het digitale biedlogboek inzien. Hoe je dat opvraagt, lees je in Biedlogboek: wat staat erin en hoe vraag je het op?
In het derde kwartaal van 2026 ging 66 procent van de woningen boven de vraagprijs weg, gemiddeld 3,3 procent erboven, met grote verschillen per regio en woningtype. Belangrijker dan dat percentage is de vraag of de vraagprijs realistisch was. Een onderbouwd bod begint bij de werkelijke marktwaarde, niet bij het getal op Funda.
Wanneer is onafhankelijk biedadvies de moeite waard?
Niet elke koper heeft hetzelfde nodig. Bij een vrijstaande woning in een rustige regio, waar je misschien de enige gegadigde bent, kun je prima zelf een redelijk bod maken. Bij een tussenwoning in de regio Utrecht waar tien bieders meedoen, of een appartement in Amsterdam waarvan de inschrijving over twee dagen sluit, kan een paar honderd euro aan onafhankelijk advies je tienduizenden euro's besparen, of de woning opleveren. Weet je nog niet hoe druk het rond jouw woning is, peil het dan eerst met de gratis Biedmeter.
Twijfel je nog? Begin met de Biedcheck voor €49. Wil je meer, dan kies je een pakket: Waarde & Inzicht (€245) voor een onafhankelijke marktwaardebepaling, Strategisch Bod (€395, het meest gekozen) voor concreet biedadvies met drie scenario's van veilig tot scherp, of Zeker Bieden (€595) met daarbij een biedbrief en een beoordeling van de koopovereenkomst. Bekijk alle pakketten of open het voorbeeldrapport. Twijfel je tussen een aankoopmakelaar en biedadvies? Lees dan wat het verschil is.
Veelgestelde vragen over overbieden
Hoeveel moet je gemiddeld overbieden in 2026?
In het derde kwartaal van 2026 betaalden kopers gemiddeld 3,3 procent boven de vraagprijs en ging 66 procent van de woningen boven de vraagprijs weg (NVM). In het tweede kwartaal was dat nog 4,6 procent, in het eerste kwartaal 3,7 procent. Per regio en woningtype lopen de cijfers sterk uiteen: in het tweede kwartaal van ruim 9 procent rond de stad Groningen tot gemiddeld onder de vraagprijs in Zeeuws-Vlaanderen.
Hoeveel wordt er overboden in Amsterdam en Utrecht?
In de gemeente Amsterdam ging in het tweede kwartaal van 2026 78 procent van de woningen boven de vraagprijs weg, gemiddeld 7,1 procent erboven (Makelaarsvereniging Amsterdam). In de regio Utrecht was dat 80 procent, met een gemiddelde overbieding van 8,1 procent (NVM).
Mag je meer bieden dan de taxatiewaarde?
Ja, maar je kunt maximaal 100 procent van de getaxeerde marktwaarde lenen, of 106 procent als het extra deel naar energiebesparende maatregelen gaat. Wat je boven de taxatie biedt, betaal je uit eigen geld, bovenop de kosten koper.
Is de vraagprijs een betrouwbare indicatie van de marktwaarde?
Vaak niet. Volgens Huispedia werd in het tweede kwartaal van 2026 64,9 procent van de woningen met een vraagprijs onder de geschatte waarde te koop gezet. De vraagprijs is een strategische keuze van de verkoper, geen objectieve waarde.
Hoe weet je wat een woning echt waard is?
Door te kijken naar wat vergelijkbare woningen in dezelfde wijk, met een vergelijkbaar energielabel en een vergelijkbare staat, in de afgelopen zes tot twaalf maanden werkelijk hebben opgebracht. Funda toont alleen vraagprijzen, en het Kadaster registreert verkoopprijzen pas na de overdracht bij de notaris.
Bronnen
- NVM: Meer keuze voor kopers, woningverkopen blijven op peil (8 oktober 2026)
- NVM: Marktoverzicht Nederland, 3e kwartaal 2026 (pdf)
- NVM: Analyse woningmarkt, 3e kwartaal 2026 (pdf)
- NVM: Recordaantal woningen te koop gezet in tweede kwartaal (9 juli 2026)
- NVM: Marktoverzicht Nederland, 2e kwartaal 2026 (pdf)
- NVM: Analyse woningmarkt, 2e kwartaal 2026 (pdf)
- NVM: Woningmarkt meer in balans, 1e kwartaal 2026 (16 april 2026)
- NVM: Cijfers 4e kwartaal 2025 (15 januari 2026)
- NVM: Marktoverzicht regio Utrecht, 2e kwartaal 2026 (pdf)
- Namaco: NVM-cijfers Overig Groningen, 2e kwartaal 2026
- Percelio: NVM-regiocijfers per COROP-regio, 2e kwartaal 2026
- PropertyNL: Woningmarkt Amsterdam tweede kwartaal 2026 (cijfers MVA)
- CBS: Prijsstijging koopwoningen vlakt in augustus verder af (22 september 2026)
- Huispedia: Woningmarkt Trendrapport Q2 2026 (31 juli 2026)
- Brainbay: Verschil tussen energielabels groot (28 januari 2026)
- NVM: Protocol Transparant Bieden Woonruimte
- Consumentenbond: Dit verandert er voor je hypotheek in 2026
- Van Bruggen Adviesgroep: Rentebericht week 38, 2026
Weet binnen 3 uur of je goed zit
Is de vraagprijs laag, marktconform of hoog? Hoeveel concurrentie kun je verwachten en past de woning bij je budget? €49, je betaalt pas na ontvangst.