Kosten koper zijn alle bijkomende kosten die je bovenop de koopsom betaalt. In 2026 gaat het vooral om 2 procent overdrachtsbelasting plus ruwweg 4.000 tot 9.000 euro voor notaris, taxatie, hypotheekadvies en NHG. Ben je tussen de 18 en 35 en koop je een woning tot 555.000 euro om zelf te bewonen, dan betaal je meestal geen overdrachtsbelasting. Reken erop dat je dit uit eigen geld betaalt, niet uit je hypotheek.
Wat betekent kosten koper (k.k.)?
De afkorting k.k. achter een vraagprijs betekent dat de bijkomende kosten van de eigendomsoverdracht voor rekening van de koper komen. Bij vrijwel alle bestaande woningen staat k.k. vermeld. Bij nieuwbouw zie je vaak v.o.n., vrij op naam: dan zitten de meeste van deze kosten al in de prijs. Dit artikel gaat over de bestaande woning, want daar speelt kosten koper het grootst.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in 2026?
De overdrachtsbelasting is de grootste post. Voor een woning waarin je zelf gaat wonen, betaal je in 2026 2 procent van de koopsom. Bij een woning van 450.000 euro is dat 9.000 euro.
Koop je een woning waar je niet zelf woont, zoals een tweede woning, een vakantiewoning of een huurwoning, dan geldt sinds 1 januari 2026 een tarief van 8 procent. Voor overig vastgoed blijft het 10,4 procent. Het kabinet stelt in het Belastingplan 2027 voor om het tarief van 8 procent per 1 januari 2027 te verlagen naar 7 procent. Dat voorstel moet nog door de Tweede en Eerste Kamer.
Ben je 18 jaar of ouder en jonger dan 35, heb je de vrijstelling nooit eerder gebruikt en ga je er zelf wonen? Dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting als de woningwaarde niet hoger is dan 555.000 euro. Bij een woning van 450.000 euro scheelt dat 9.000 euro. Je kunt de vrijstelling maar één keer gebruiken, en je geeft het via een verklaring bij de notaris aan.
Ligt de woningwaarde boven 555.000 euro, dan vervalt de vrijstelling helemaal en betaal je 2 procent over de hele koopsom. Voor 2027 stelt het kabinet een grens van 615.000 euro voor. Dat is nog niet definitief. Let op: de datum van de overdracht bij de notaris bepaalt welke grens geldt, niet de datum waarop je de koopovereenkomst tekent.
Wat kost de notaris en het Kadaster?
De notaris stelt de leveringsakte op en, als je een hypotheek afsluit, ook de hypotheekakte. Volgens ABN AMRO kost dat samen meestal tussen de 1.000 en 1.500 euro. Tarieven verschillen per kantoor, dus vergelijken loont. Koop je zonder hypotheek, dan vervalt de hypotheekakte en betaal je minder.
De inschrijving van de akten in het Kadaster is verplicht. In 2026 kost dat ruwweg 100 tot 200 euro, afhankelijk van of de notaris digitaal inschrijft. De kosten lopen bijna altijd via de notarisnota.
Wat kost een taxatie in 2026?
Voor je hypotheek heb je vrijwel altijd een gevalideerd taxatierapport nodig. Reken op 400 tot 1.000 euro, afhankelijk van het type woning: een appartement zit aan de onderkant, een grote vrijstaande woning aan de bovenkant. ABN AMRO noemt voor een bestaande woning een richtbedrag van rond de 600 euro.
Wat kost hypotheekadvies?
Voor advies en bemiddeling betaal je bij een onafhankelijk hypotheekadviseur gemiddeld 2.500 tot 4.500 euro. Bij grote ketens begint het rond de 3.000 euro. Het is geen verplichte post als je alles zelf regelt, maar voor de meeste kopers is het een logische uitgave.
Wat kost NHG in 2026?
Met Nationale Hypotheek Garantie krijg je een vangnet als je je hypotheek door bijvoorbeeld werkloosheid of een scheiding niet meer kunt betalen, en vaak een lagere rente. In 2026 kan NHG tot een hypotheek van 470.000 euro, of 498.200 euro als je energiebesparende maatregelen meefinanciert. Je betaalt eenmalig 0,4 procent van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van 450.000 euro is dat 1.800 euro.
Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar?
Een deel van de kosten koper kun je aftrekken in je aangifte over het jaar van aankoop. Volgens de Belastingdienst gaat het om de kosten die met je hypotheek te maken hebben:
- Aftrekbaar: hypotheekakte en de inschrijving daarvan, advies en bemiddeling voor de hypotheek, taxatie voor de hypotheek of NHG en de NHG-premie.
- Niet aftrekbaar: overdrachtsbelasting, de leveringsakte en de inschrijving daarvan, makelaarskosten en een bouwkundige keuring voor de aankoop.
Welke kosten zijn niet verplicht maar wel verstandig?
Een bouwkundige keuring kost doorgaans tussen de 275 en 500 euro, afhankelijk van de grootte van de woning. Onafhankelijk biedadvies valt in dezelfde categorie: een bewuste uitgave die je helpt niet te veel te betalen voor de woning zelf. Wil je eerst snel weten of een vraagprijs klopt, dan geeft de Biedcheck je voor 49 euro op werkdagen binnen 3 uur een oordeel.
Rekenvoorbeeld: wat betaal je bij een woning van 450.000 euro?
Stel: je koopt in 2026 een bestaande woning van 450.000 euro met een hypotheek van 450.000 euro en NHG. Dan ziet kosten koper er ongeveer zo uit, voor een doorstromer en voor een starter die de vrijstelling gebruikt:
| Post | Doorstromer | Starter |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | €9.000 | €0 |
| Notaris en Kadaster | €1.250 | €1.250 |
| Taxatie | €650 | €650 |
| Hypotheekadvies en bemiddeling | €3.000 | €3.000 |
| NHG-premie (0,4%) | €1.800 | €1.800 |
| Bouwkundige keuring (optioneel) | €400 | €400 |
| Totaal kosten koper | circa €16.100 | circa €7.100 |
Dat is ongeveer 3,6 procent van de koopsom voor de doorstromer en 1,6 procent voor de starter. De bedragen zijn indicatief: notaris, taxateur en adviseur rekenen elk hun eigen tarief. ABN AMRO hanteert als ruime vuistregel 5 tot 6 procent. Wie daarmee rekent, houdt een buffer over.
Wat betaal je naast kosten koper nog uit eigen geld?
Banken financieren maximaal 100 procent van de woningwaarde. Alleen voor energiebesparende maatregelen mag je tot 106 procent lenen, en dat extra geld gaat dan naar verduurzaming, niet naar kosten koper.
Bied je boven de taxatiewaarde, dan betaal je dat verschil ook zelf. Bied je 30.000 euro boven de taxatie, dan heb je 30.000 euro extra spaargeld nodig, bovenop alle kosten koper. Voor veel kopers is dat het bedrag dat het verschil maakt tussen wel of niet kunnen kopen. Lees in bieden zonder financieringsvoorbehoud waarom dit risico groter wordt als je ook je voorbehoud laat vallen.
Hoe bepaalt kosten koper je biedruimte?
Een bod is nooit alleen de koopsom. Het is de koopsom plus alles eromheen, afgezet tegen wat de woning werkelijk waard is en wat je zelf kunt inbrengen. Trek eerst je kosten koper en je buffer af van je eigen geld. Wat overblijft, is de ruimte die je hebt om boven de taxatie te bieden.
Wil je weten hoeveel overbieden realistisch is, lees dan hoeveel overbieden in 2026 of bekijk de cijfers per gemeente op bieden per stad.
Veelgestelde vragen
Wat betekent kosten koper (k.k.)?
Kosten koper betekent dat jij als koper de bijkomende kosten van de eigendomsoverdracht betaalt, bovenop de koopsom. Het gaat onder andere om overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten. Bij nieuwbouw zie je vaak v.o.n., vrij op naam, waarbij de meeste kosten al in de prijs zitten.
Hoeveel is kosten koper in 2026?
Voor een bestaande woning met hypotheek betaal je 2 procent overdrachtsbelasting plus ruwweg 4.000 tot 9.000 euro voor notaris, Kadaster, taxatie, hypotheekadvies en NHG. Bij een woning van 450.000 euro komt een doorstromer zo op ongeveer 3 tot 4 procent van de koopsom. Starters die de vrijstelling gebruiken, betalen geen overdrachtsbelasting.
Hoe werkt de startersvrijstelling in 2026?
Ben je 18 jaar of ouder en jonger dan 35, heb je de vrijstelling nooit eerder gebruikt en ga je er zelf wonen, dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting als de woningwaarde niet hoger is dan 555.000 euro. Boven die grens betaal je 2 procent over de hele koopsom. Voor 2027 stelt het kabinet een grens van 615.000 euro voor.
Zit de makelaar bij kosten koper?
Nee. De kosten van je eigen aankoopmakelaar of biedadviseur reken je wel mee in je totale budget, maar het is geen verplichte post zoals overdrachtsbelasting of notaris. De courtage van de verkopend makelaar betaalt de verkoper.
Kan ik kosten koper meefinancieren in mijn hypotheek?
Nee. Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, dus kosten koper betaal je uit eigen geld. Alleen voor energiebesparende maatregelen mag je tot 106 procent lenen, en dat extra geld is bedoeld voor verduurzaming.
Bronnen
- Rijksoverheid, vrijstelling overdrachtsbelasting 2026
- Rijksoverheid, plan verlaging overdrachtsbelasting naar 7 procent in 2027 (15 september 2026)
- De Hypotheker, Prinsjesdag 2026: wat verandert er in 2027 (17 september 2026)
- Harms Bakx, startersvrijstelling 2027 (voorstel 615.000 euro)
- NHG, een hypotheek met NHG in 2026
- Adfiz, NHG-normen 2026
- ABN AMRO, kosten koper 2026
- De Goedkoopste Notaris, kadasterkosten 2026
- HuisAssist, taxatiekosten 2026
- Hypotheek.nl, kosten hypotheekadvies
- De Hypotheker, advies- en bemiddelingskosten
- Belastingdienst, kostenoverzicht bij aankoop van de woning
- HuisAssist, kosten bouwkundige keuring 2026
- Univé, extra hypotheek voor verduurzaming in 2026
Weet binnen 3 uur of je goed zit
Weet binnen 3 uur of je goed zit, €49, je betaalt pas na ontvangst. Je hoort of de vraagprijs laag, marktconform of hoog is en of de woning bij je budget past.