In het biedlogboek staat elk bod dat op een woning is uitgebracht: het bedrag, het moment, de voorwaarden en aan wie de woning is gegund, zonder de namen van de andere bieders. Heb je zelf geboden bij een makelaar die lid is van de NVM, VBO of Vastgoedpro, dan mag je het na afloop inzien. Je krijgt het alleen lang niet altijd vanzelf, dus vraag erom.
Wat is een biedlogboek precies?
Een biedlogboek is een digitaal overzicht van het hele biedproces op één woning. Sinds 1 januari 2023 zijn makelaars die lid zijn van de NVM, VBO of Vastgoedpro verplicht om er een te gebruiken. Biedingen die via een online platform binnenkomen, worden automatisch vastgelegd. Een bod dat je telefonisch doet, kan de makelaar er zelf in zetten.
Belangrijk om te weten: het is geen wet. De minister van Volkshuisvesting schreef op 8 juni 2026 in antwoorden aan de Tweede Kamer dat de verplichting "zelfopgelegd" is en alleen geldt voor makelaars die bij een beroepsorganisatie zijn aangesloten. Werkt de verkoper met een makelaar die nergens lid van is, dan is er dus geen garantie dat er een biedlogboek bestaat.
Voor NVM-makelaars zijn de regels sinds 1 februari 2026 strenger. Vanaf die datum is het Protocol Transparant Bieden Woonruimte verplicht voor alle NVM-leden. Daarin staat precies wat er in het logboek moet en wie het wanneer mag zien.
Wat staat er in het biedlogboek?
Volgens het NVM-protocol staat er in het biedlogboek minimaal:
- het adres, de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs
- de verkoopmethode, of methodes als die onderweg is veranderd
- alle uitgebrachte biedingen
- de datum en het tijdstip van gunning
Bij elk bod hoort volgens het protocol het bedrag, de termijn waarbinnen de verkoper kan reageren en de voorbehouden, zoals financiering, een bouwkundige keuring of de verkoop van je eigen huis. Het logboek wordt automatisch samengesteld door het biedplatform en is niet aan te passen. Wat je van andere bieders ziet, is geanonimiseerd: je ziet hun bod, niet wie ze zijn.
Wanneer en hoe vraag je het biedlogboek op?
Je kunt het biedlogboek inzien als je zelf een bod hebt uitgebracht, en pas als de koop definitief is: de bedenktijd van de koper is voorbij en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen. Bij een NVM-makelaar krijgen alle bieders direct na dat moment een schriftelijk bericht dat het logboek beschikbaar is. Het blijft dan een maand opvraagbaar, welke verkoopmethode er ook is gebruikt.
In de praktijk gaat dat niet altijd zo. Vereniging Eigen Huis vroeg ruim vierhonderd mensen die vorig jaar een bod deden naar hun ervaring. Slechts 32 procent mocht het biedlogboek na afloop inzien, en van hen moest 41 procent daar zelf om vragen (Hart van Nederland, 19 mei 2026). Ook de minister schreef in juni 2026 dat kandidaat-kopers het logboek in de praktijk vaak niet ontvangen.
Zo pak je het aan:
- Vraag bij je bod al per mail aan de makelaar of je het biedlogboek na afloop krijgt.
- Hoor je dat de woning aan een ander is gegund, mail dan opnieuw en vraag om het logboek zodra de koop definitief is.
- Krijg je niets binnen de maand dat het opvraagbaar is, stuur dan een herinnering en bewaar je mails.
- Blijft het stil, dan kun je een klacht indienen bij de brancheorganisatie van de makelaar. Volgens de minister moet de consument dat zelf doen.
Een kanttekening: bij de NVM mag een bieder die zijn bod eerder introk het logboek niet inzien. En de verkoper kan de makelaar vragen om bieders die niet als realistisch worden gezien geen inzage te geven. Dan heb je wel recht op een uitleg als je daarom vraagt.
Hoe lees je een biedlogboek?
Als oud aan- en verkoopmakelaar weet ik dat een biedlogboek pas waardevol wordt als je verder kijkt dan het hoogste bedrag. Kijk naar drie dingen: wat er gewonnen heeft, hoe dat bod was opgebouwd en hoe ver jij ervan af zat.
Voorbeeld
Dit is een voorbeeld met een verzonnen woning, om te laten zien hoe je een logboek leest.
Een appartement staat te koop voor 400.000 euro, met een biedtermijn tot vrijdag 12:00 uur. In het logboek staan vier biedingen:
- Bieder 1: 405.000 euro, met financieringsvoorbehoud en bouwkundige keuring
- Bieder 2: 418.000 euro, met financieringsvoorbehoud, oplevering over vier maanden
- Bieder 3 (jij): 412.000 euro, met financieringsvoorbehoud
- Bieder 4: 414.000 euro, zonder voorbehouden, oplevering in overleg
Gegund aan bieder 4, voor 414.000 euro.
Wat leer je hiervan? Het hoogste bod won niet. Bieder 4 bood minder dan bieder 2, maar zonder voorbehoud van financiering en met een flexibele opleverdatum. Voor de verkoper woog die zekerheid zwaarder dan 4.000 euro extra. Jij zat 2.000 euro onder het winnende bedrag, maar het verschil zat vooral in je voorwaarden. Dat is precies waarom het hoogste bod niet altijd wint.
Wat heb je eraan voor je volgende bod?
Een logboek laat zien hoe de markt in jouw zoekgebied echt werkt, en dat is meer waard dan een landelijk gemiddelde. Gemiddeld werden er in het derde kwartaal van 2026 per woning 6,8 bezichtigingen gedaan en 2,6 biedingen uitgebracht (NVM). Meestal concurreer je dus met een paar andere bieders, en dan kunnen kleine verschillen in je bod de doorslag geven.
Haal deze drie dingen uit elk logboek:
- Het verschil met de vraagprijs. Ging de woning 3 procent of 10 procent boven de vraagprijs weg? Zet dat naast wat vergelijkbare woningen opbrachten. Landelijk ging in het derde kwartaal van 2026 66 procent van de bestaande woningen boven de vraagprijs weg, gemiddeld 3,3 procent erboven (NVM).
- Welke voorwaarden er wonnen. Won een bod zonder voorbehoud, of met een opleverdatum die de verkoper goed uitkwam? Dan weet je waar je de volgende keer op kunt winnen zonder meer te bieden.
- Hoe groot jouw achterstand was. Zat je er een paar duizend euro naast of tienduizenden? Dat zegt iets over of je marktwaarde klopte, of dat je de woning te laag inschatte.
Hoe je dat omzet in een beter bod, lees je in Bod afgewezen? Zo bied je de volgende keer anders. Wil je andere kopers laten meekijken, dan kun je je bod en de uitkomst ook anoniem delen in ons Biedingenregister.
Het biedlogboek komt pas als de koop definitief is, dus na afloop. Het helpt je de volgende keer, niet tijdens het bieden zelf. En het is geen bewijs dat alles eerlijk ging: het laat zien wat er is vastgelegd. Twijfel je of een makelaar zich aan de regels heeft gehouden, dan is de klachtenroute bij zijn brancheorganisatie de plek. Er wordt bovendien gewerkt aan strengere regels voor makelaars. Wat dat voor jou als koper betekent, lees je in Verplicht register voor makelaars: wat betekent het voor jou?.
Veelgestelde vragen
Heb ik recht op het biedlogboek?
Ja, als je zelf een bod hebt uitgebracht en de makelaar van de verkoper lid is van de NVM, VBO of Vastgoedpro. Het is geen wettelijk recht: de verplichting geldt alleen voor makelaars die bij zo'n beroepsorganisatie zijn aangesloten.
Wanneer krijg ik het biedlogboek?
Pas als de koop definitief is, dus als de bedenktijd voorbij is en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen. Bij een NVM-makelaar krijg je dan bericht en kun je het een maand lang opvragen.
Zie ik de namen van andere bieders?
Nee. Je ziet de bedragen, de tijdstippen en de voorwaarden van de biedingen, maar de persoonsgegevens van andere bieders zijn geanonimiseerd.
Wat doe ik als de makelaar het biedlogboek niet stuurt?
Vraag er schriftelijk om en bewaar je mails. Reageert de makelaar niet, dan kun je een klacht indienen bij de brancheorganisatie waar hij lid van is.
Bronnen
- NVM, Protocol Transparant Bieden Woonruimte (17 december 2025, bijgewerkt 12 maart 2026)
- NVM, Protocol Transparant Bieden Woonruimte (pdf)
- De Hypotheker, Biedlogboek inzien na bod op woning
- Tweede Kamer, Antwoorden van de minister van Volkshuisvesting op Kamervragen over het biedlogboek en een fatsoenlijk koopproces (8 juni 2026, Aanhangsel Handelingen 2025-2026 nr. 2190)
- Hart van Nederland, Biedlogboek ontbreekt vaak bij koopwoning (19 mei 2026, onderzoek Vereniging Eigen Huis)
- NVM, Analyse woningmarkt 3e kwartaal 2026 (pdf, 8 oktober 2026)
- NVM, Marktoverzicht Nederland 3e kwartaal 2026 (pdf, 8 oktober 2026)
Ga je binnenkort weer bieden?
Een biedlogboek vertelt je wat er de vorige keer gebeurde. Met de Biedcheck kijk ik voor €49 met je mee voordat je opnieuw biedt: is de vraagprijs laag, marktconform of hoog, wat is een brede indicatie van de marktwaarde en hoeveel concurrentie kun je verwachten. Op werkdagen binnen 3 uur in je mail, je betaalt pas na ontvangst.