Je eerste bod reken je niet uit als percentage van de vraagprijs, maar onderbouw je met wat vergelijkbare woningen echt opbrachten. In het derde kwartaal van 2026 ging 66 procent van de bestaande woningen boven de vraagprijs weg, gemiddeld 3,3 procent erboven (NVM). Een openingsbod ver onder de vraagprijs werkt daardoor vooral bij woningen die al lang te koop staan of waar weinig belangstelling voor is.
Hoeveel bieden kopers nu boven de vraagprijs?
De NVM publiceerde op 8 oktober 2026 de cijfers over juli tot en met september. Een bestaande woning bracht gemiddeld 503.000 euro op en stond gemiddeld 31 dagen te koop. Het verschil per woningtype is groot:
- Tussenwoning: 74 procent boven de vraagprijs, gemiddeld 4,3 procent erboven
- Appartement: 70 procent, gemiddeld 4,5 procent erboven
- Hoekwoning: 68 procent, gemiddeld 3,1 procent erboven
- Twee-onder-een-kapwoning: 63 procent, gemiddeld 2,3 procent erboven
- Vrijstaande woning: 44 procent, gemiddeld 0,1 procent onder de vraagprijs
Ook per regio loopt het flink uiteen. In het tweede kwartaal ging in de regio Utrecht 80 procent boven de vraagprijs weg, gemiddeld 8,1 procent erboven. In Zeeuws-Vlaanderen gebeurde dat bij minder dan één op de drie verkopen. Wil je de cijfers voor jouw regio zien, lees dan Hoeveel overbieden in 2026?.
Het belangrijkste wat je hieruit haalt: een landelijk gemiddelde zegt weinig over jouw woning. Een tussenwoning in een krappe regio en een vrijstaande woning op het platteland vragen een heel ander openingsbod.
Waarom is de vraagprijs een slecht startpunt?
Omdat de vraagprijs een keuze van de verkoper en zijn makelaar is, geen meting van de waarde. Volgens het trendrapport van Huispedia over het tweede kwartaal van 2026 werd 64,9 procent van de woningen te koop gezet met een vraagprijs onder de geschatte waarde. Een kwartaal eerder was dat nog 70,9 procent. Tegelijk werd 13,5 procent van de woningen later opnieuw aangeboden met een lagere vraagprijs.
Als oud aan- en verkoopmakelaar heb ik het vaak van de andere kant gezien: een vraagprijs die bewust net onder een prijsgrens staat, zodat meer mensen de woning vinden en er meer bieders komen. Dan is "vijf procent onder de vraagprijs openen" geen slimme zet, maar een bod dat de verkoper meteen naast zich neerlegt. En bij een woning die te hoog in de markt staat, betaal je met een bod op de vraagprijs juist te veel.
Stap 1: bepaal eerst de marktwaarde, dan pas je bod
Begin bij de woning, niet bij het bedrag op Funda. Zoek drie tot vijf woningen die de afgelopen maanden zijn verkocht en echt lijken op deze: hetzelfde type, dezelfde buurt, vergelijkbare woonoppervlakte en een vergelijkbaar energielabel. De verkoopprijzen van woningen staan in de registers van het Kadaster.
Corrigeer daarna voor de verschillen. Een betere afwerking, een grotere tuin of een beter energielabel tellen mee. Volgens Brainbay, het datadochterbedrijf van de NVM, levert één stap op de labelschaal vaak al 2 tot 3 procent extra woningwaarde op (NVM, 17 augustus 2026).
Pas als je een onderbouwde marktwaarde hebt, kijk je naar de vraagprijs. Ligt die ruim onder jouw marktwaarde, dan kun je verwachten dat er meer bieders komen. Ligt hij erboven, dan heb je ruimte om lager te openen.
Stap 2: kies je openingsbod op basis van de verkoopmethode
Hoe hoog je opent, hangt af van hoe de verkoper verkoopt.
Onderhandelen. De makelaar kan met je in gesprek gaan en een tegenbod doen. Dan mag je eerste bod onder je maximum liggen, zodat je ruimte overhoudt. Hoe meer belangstelling, hoe kleiner die ruimte. Bij een woning met veel bezichtigingen is een laag openingsbod een risico: de verkoper gaat liever verder met een koper die meteen serieus biedt.
Inschrijving of een vaste biedronde. Dan heb je meestal maar één kans. Je openingsbod is dan ook je laatste bod, dus bied wat de woning voor jou maximaal waard is.
Makelaars die lid zijn van de NVM, VBO of Vastgoedpro leggen sinds 2023 elke bieding vast in een digitaal biedlogboek, en sinds 1 februari 2026 krijgen bij een NVM-makelaar alle bieders na afloop bericht dat ze het kunnen inzien. Je kunt achteraf dus nalezen hoe jouw bod zich verhield tot de rest. Hoe je het opvraagt, lees je in Biedlogboek: wat staat erin en hoe vraag je het op?. Hoe je daar je volgende bod mee verbetert, lees je in Bod afgewezen? Zo bied je de volgende keer anders.
Stap 3: zet je maximum vast vóór je eerste bod
Bepaal je bovengrens voordat je het eerste bedrag noemt. Kijk daarbij naar wat je kunt lenen, wat je zelf meebrengt en wat de woning na aankoop nog kost aan onderhoud of verduurzaming. Houd ook de hypotheekrente in de gaten: in september 2026 verhoogden meerdere banken hun tarieven (Van Bruggen Adviesgroep, rentebericht week 38).
Een bod is bovendien meer dan een bedrag. Voorbehouden, je gewenste opleverdatum en de zekerheid van je financiering wegen voor een verkoper ook mee. Daarom wint het hoogste bod niet altijd.
Wanneer is je eerste bod te laag?
Een paar signalen dat je beter dicht bij of boven de vraagprijs opent:
- De woning staat pas kort te koop en er zijn veel bezichtigingen.
- Het is een tussenwoning of appartement in een regio waar overbieden normaal is.
- De vraagprijs ligt onder wat vergelijkbare woningen recent opbrachten.
En signalen dat er ruimte is om lager te openen:
- De woning staat al maanden te koop of de vraagprijs is al eens verlaagd.
- Het is een vrijstaande woning: daar ging in het derde kwartaal van 2026 maar 44 procent boven de vraagprijs weg.
- Vergelijkbare woningen in de buurt zijn onder de vraagprijs verkocht.
Voorbeeld
Dit is een voorbeeld met een verzonnen woning, om de rekensom te laten zien.
Een tussenwoning staat te koop voor 425.000 euro. Drie vergelijkbare tussenwoningen in dezelfde straat zijn dit jaar verkocht voor 440.000, 448.000 en 452.000 euro. Na correctie voor een kleinere tuin kom je op een marktwaarde van ongeveer 445.000 euro. Je maximum, gebaseerd op je financiering en je eigen grens, is 455.000 euro.
De makelaar werkt met onderhandelen en er zijn veel bezichtigingen geweest. Een openingsbod van 405.000 euro, vijf procent onder de vraagprijs, wordt dan waarschijnlijk niet serieus genomen. Een openingsbod rond 438.000 euro laat zien dat je de markt kent en houdt nog ruimte over tot je maximum. Gaat de verkoper naar een biedronde, dan bied je in één keer wat je ervoor overhebt, nooit boven die 455.000 euro.
Een eerste bod uitbrengen in de hoop dat je later nog terug kunt, is riskant. Je wettelijke bedenktijd van 3 dagen geldt pas na het tekenen van het koopcontract en begint op de dag nadat je het getekende contract hebt ontvangen (Rijksoverheid). Bied dus alleen een bedrag dat je echt wilt en kunt betalen, en laat je in een spannend biedproces niet verleiden om boven je vooraf gekozen maximum te gaan.
Veelgestelde vragen
Hoeveel moet ik onder de vraagprijs bieden?
Dat hangt af van de woning en de markt. In het derde kwartaal van 2026 ging 66 procent van de woningen boven de vraagprijs weg (NVM). Onder de vraagprijs openen werkt vooral bij woningen die lang te koop staan, een verlaagde vraagprijs hebben of te hoog in de markt staan.
Is een eerste bod op de vraagprijs verstandig?
Alleen als de vraagprijs past bij wat vergelijkbare woningen opbrachten. Staat de woning laag in de markt, dan is de vraagprijs vaak te laag om mee te winnen. Staat hij hoog, dan betaal je te veel.
Wat is een realistisch openingsbod?
Een bod dat je kunt onderbouwen met recente verkopen van vergelijkbare woningen, met genoeg ruimte tot je maximum als er onderhandeld wordt. Bij een inschrijving is je openingsbod meteen je maximum.
Kan ik zien wat andere bieders boden?
Achteraf wel, via het biedlogboek: makelaars die lid zijn van de NVM, VBO of Vastgoedpro leggen alle biedingen vast, en als bieder mag je het logboek inzien zodra de koop definitief is. Je kunt je bod ook anoniem delen in ons Biedingenregister, zodat andere kopers ervan leren.
Bronnen
- NVM, Meer keuze voor kopers, woningverkopen blijven op peil (8 oktober 2026)
- NVM, Marktoverzicht Nederland 3e kwartaal 2026 (pdf)
- NVM, Marktoverzicht regio Utrecht 2e kwartaal 2026 (pdf)
- Huispedia, Woningmarkt trendrapport Q2 2026 (31 juli 2026)
- NVM, Groen energielabel niet meer waard door oorlog in Iran (17 augustus 2026)
- NVM, Protocol Transparant Bieden Woonruimte (17 december 2025)
- Van Bruggen Adviesgroep, Rentebericht week 38 (14 september 2026)
- Rijksoverheid, Hoeveel bedenktijd heb ik na het kopen van een woning?
Twijfel je over je eerste bod?
Met de Biedcheck kijk ik voor €49 met je mee voordat je biedt: is de vraagprijs laag, marktconform of hoog, wat is een brede indicatie van de marktwaarde en hoeveel concurrentie kun je verwachten. Op werkdagen binnen 3 uur in je mail, je betaalt pas na ontvangst.