Bestaande koopwoningen waren in september 2026 gemiddeld 0,4 procent goedkoper dan in augustus. Dat meldden het CBS en het Kadaster op 22 oktober 2026. Vergeleken met een jaar eerder lagen de prijzen nog 2,9 procent hoger, maar die jaarstijging wordt al bijna twee jaar steeds kleiner.
Wat een huis gemiddeld kost in jouw gemeente, zie je in ons overzicht huizenprijzen per gemeente (alle 342 gemeenten, CBS 2025).
Wat is er gebeurd?
In augustus lagen de prijzen nog 3,3 procent hoger dan een jaar eerder, in september 2,9 procent. Volgens het CBS vlakt de jaarstijging sinds november 2024 bijna onafgebroken af. Toen was hij met 11,9 procent op zijn hoogst.
De prijsindex van het CBS (2020 = 100) kwam in september uit op 156,0, tegen 156,6 in augustus en 156,7 in juli. Het Kadaster registreerde in september 20.383 woningtransacties, ruim 7 procent minder dan een jaar eerder. Over de eerste negen maanden van 2026 waren het er 176.411, bijna 3 procent meer dan in dezelfde periode van 2025.
Over het hele derde kwartaal waren bestaande koopwoningen 3,4 procent duurder dan een jaar eerder, tegen 4,2 procent in het tweede kwartaal. De verschillen per regio zijn groot:
- Fryslân en Drenthe: 5,7 procent duurder dan een jaar eerder, de grootste stijging
- Utrecht: 2,2 procent
- Noord-Holland: 1,8 procent, de kleinste stijging
- Van de vier grote steden steeg Den Haag het meest (4,4 procent) en Amsterdam het minst (1,0 procent). Rotterdam zat op 2,9 en de stad Utrecht op 2,0 procent.
Wat betekent dit voor jou als koper?
Kort gezegd: je krijgt iets meer lucht, maar de markt is niet omgeslagen. Eén maand met een kleine daling is nog geen dalende markt.
Dat zie je ook in de cijfers van de NVM over het derde kwartaal (8 oktober 2026). Er stonden zo'n 39.000 woningen te koop, ongeveer 24 procent meer dan een jaar eerder, en een woning stond gemiddeld 31 dagen te koop, tegen 29 dagen een jaar eerder. Tegelijk ging nog bijna twee derde van de woningen boven de vraagprijs weg, tegen 71 procent een jaar eerder. De NVM noemt de markt landelijk nog steeds krap.
Voorbeeld (eigen rekenvoorbeeld): bij een woning van €450.000 is 0,4 procent ongeveer €1.800. Dat is minder dan wat een bod van een andere bieder of één extra voorwaarde in een biedronde kan schelen. Een maandcijfer als dit verandert dus weinig aan wat één specifieke woning waard is. De woning zelf, de straat en recente verkopen in de buurt wegen veel zwaarder.
Wat zou ik nu doen?
Als oud aan- en verkoopmakelaar zie ik vaak dat kopers landelijke krantenkoppen gebruiken om hun bod te bepalen. Dit zou ik nu doen:
- Kijk naar je eigen buurt, niet naar het landelijke gemiddelde. Tussen Amsterdam (1,0 procent) en Den Haag (4,4 procent) zit in één kwartaal al een groot verschil. Zoek uit wat vergelijkbare woningen in jouw straat of wijk de laatste maanden echt opbrachten. In Hoeveel overbieden in 2026? lees je hoe dat per woningtype verschilt.
- Gebruik de tijd die een woning al te koop staat. Staat een woning al duidelijk langer te koop dan gemiddeld, vraag de makelaar dan of er al biedingen zijn en hoe de verkoper erin staat. Dat zegt meer over je onderhandelingsruimte dan het landelijke cijfer. Hoe je daarmee je eerste bod bepaalt, staat in Hoe hoog moet je eerste bod zijn?.
- Zet je maximum vast voordat je biedt. Iets meer aanbod verleidt je om langer te wachten of juist laag te openen. Weet vooraf wat de woning voor jou waard is en wat je maximaal kunt en wilt betalen, en houd je daaraan in de biedronde.
De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning was in september €504.658, maar het CBS gebruikt voor de prijsontwikkeling de prijsindex. Die houdt rekening met verschillen in kwaliteit tussen de woningen die in een maand verkocht worden. Vergelijk dus niet zomaar de gemiddelde prijs van twee maanden, en zeker niet met de vraagprijs van de woning die jij wilt kopen.
Veelgestelde vragen
Dalen de huizenprijzen nu?
In september 2026 waren bestaande koopwoningen gemiddeld 0,4 procent goedkoper dan in augustus, maar nog 2,9 procent duurder dan een jaar eerder (CBS en Kadaster, 22 oktober 2026). De prijzen stijgen dus nog op jaarbasis, alleen steeds minder hard.
Waar stegen de huizenprijzen het meest?
In het derde kwartaal van 2026 stegen de prijzen het meest in Fryslân en Drenthe, met 5,7 procent ten opzichte van een jaar eerder. In Noord-Holland was de stijging met 1,8 procent het kleinst. Van de grote steden steeg Den Haag het meest (4,4 procent) en Amsterdam het minst (1,0 procent).
Kan ik nu onder de vraagprijs bieden?
Dat hangt af van de woning. Volgens de NVM ging in het derde kwartaal van 2026 nog bijna twee derde van de woningen boven de vraagprijs weg. Bij een woning die al lang te koop staat is er vaker ruimte, bij een gewilde woning in een drukke buurt meestal niet.
Bronnen
- CBS, Prijsstijging koopwoningen vlakt in september verder af (22 oktober 2026)
- CBS, Prijsstijging bestaande koopwoningen in Fryslân het grootst (22 oktober 2026)
- NVM, Meer keuze voor kopers, woningverkopen blijven op peil (8 oktober 2026)
Twijfel je over je bod?
Met de Biedcheck kijk ik voor €49 mee naar de woning waarop je wilt bieden, met de verkopen in de buurt erbij. Je hebt hem op werkdagen binnen 3 uur, en je betaalt pas na ontvangst.
Twijfel je over je bod?
Met de Biedcheck kijk ik voor €49 met je mee voordat je biedt: is de vraagprijs laag, marktconform of hoog, wat is een brede indicatie van de marktwaarde en hoeveel concurrentie kun je verwachten. Op werkdagen binnen 3 uur in je mail, je betaalt pas na ontvangst.