In Amsterdam werd in het derde kwartaal van 2026 77 procent van de woningen boven de laatste vraagprijs verkocht, gemiddeld 6,3 procent erboven. Dat meldt de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) op 8 oktober 2026. Een kwartaal eerder lag de gemiddelde overbieding nog op 7,3 procent: er wordt in Amsterdam nog steeds flink overboden, maar iets minder dan dit voorjaar.
Hoeveel wordt er nu overboden in Amsterdam?
De kerncijfers van de MVA over het derde kwartaal van 2026, voor bestaande koopwoningen verkocht via NVM-makelaars in de gemeente Amsterdam:
- 77 procent van de woningen ging boven de laatste vraagprijs weg.
- De verkoopprijs lag gemiddeld 6,3 procent boven de laatste vraagprijs, tegen 7,3 procent in het tweede kwartaal.
- De mediane transactieprijs was € 583.839, vrijwel gelijk aan een jaar eerder.
- Er werden 2.652 woningen verkocht, en eind september stonden er 3.113 te koop: 25 procent meer dan een jaar eerder.
- Een woning was gemiddeld binnen 36 dagen verkocht. In het tweede kwartaal was dat 31 dagen.
- De krapte-indicator steeg van 3,0 naar 3,5. Hoe hoger dat getal, hoe meer keuze je als koper hebt.
Ook het CBS en het Kadaster zien de markt in Amsterdam rustiger worden. Bestaande koopwoningen in Amsterdam waren in het derde kwartaal 1,0 procent duurder dan een jaar eerder, de kleinste stijging van de vier grote steden. Landelijk was dat 3,4 procent (CBS, 22 oktober 2026).
Hoe verhoudt Amsterdam zich tot de rest van Nederland?
Amsterdam blijft een van de krapste markten van het land. Landelijk ging volgens de NVM in het derde kwartaal 66 procent van de woningen boven de vraagprijs weg, en het verschil tussen vraag- en transactieprijs was 3,3 procent. Let wel: de NVM rekent dat landelijke cijfer met een mediaan, de MVA noemt een gemiddelde. De getallen zijn dus niet een op een te vergelijken, maar de richting is duidelijk: in Amsterdam bied je in de regel hoger boven de vraagprijs dan elders.
Wil je de landelijke cijfers en de cijfers per woningtype zien, lees dan Hoeveel overbieden in 2026?.
Maakt het stadsdeel uit?
Ja, en flink. Volgens de MVA werd in West 85 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht, in Noord 84 procent en in Oost 82 procent. In Weesp was dat 57 procent. West was in het derde kwartaal het krapste stadsdeel, in Centrum hadden kopers gemiddeld de meeste keuze.
Ook de prijs per vierkante meter loopt sterk uiteen. Centrum had met € 9.577 de hoogste mediane prijs per vierkante meter, gevolgd door West en Zuid. Zuidoost had met € 4.777 de laagste.
Als oud aan- en verkoopmakelaar zie ik dat een gemiddelde voor de hele stad je weinig vertelt over die ene woning in de Kinkerbuurt of in Noord. Meer over de verschillen per stadsdeel lees je op Bieden in Amsterdam.
Wat betekent 6,3 procent voor jouw bod?
Voorbeeld. Stel, je wilt bieden op een appartement in Amsterdam met een vraagprijs van € 550.000. Tel je daar het stadsgemiddelde van 6,3 procent bij op, dan kom je op € 584.650: € 34.650 boven de vraagprijs.
Dat is een rekensom, geen bod. Ik zou er om drie redenen niet blind op varen:
- Het is een gemiddelde. Bij 77 procent werd boven de vraagprijs verkocht, dus bij bijna een kwart niet. Sommige woningen gaan ver boven de vraagprijs weg, andere eronder.
- De vraagprijs zelf verschilt. Een woning die scherp is geprijsd om veel kijkers te trekken, gaat vaak verder boven de vraagprijs weg dan een woning die al aan de bovenkant zit.
- De markt beweegt. Een kwartaal eerder lag de overbieding een procentpunt hoger. Wie nu biedt op de cijfers van dit voorjaar, betaalt misschien te veel.
Hoe bepaal je dan wat je biedt?
Zo pak ik het zelf aan:
- Kijk naar vergelijkbare verkopen dichtbij. Wat brachten soortgelijke woningen in dezelfde buurt het afgelopen half jaar op, per vierkante meter? Dat zegt meer dan het stadsgemiddelde.
- Kijk hoe lang de woning al te koop staat. Een woning die net online staat en veel bezichtigingen heeft, vraagt een ander bod dan een woning die al weken staat of in prijs is verlaagd. Met een gemiddelde verkooptijd van 36 dagen heb je in Amsterdam iets vaker ruimte om te vergelijken dan dit voorjaar.
- Bepaal je bovengrens voordat je biedt. Spreek met jezelf af wat je maximaal wilt betalen, en houd daarbij rekening met je financiering. Hoe je een sterk openingsbod bepaalt, lees je in Hoe hoog moet je eerste bod zijn?. Word je uitgenodigd voor een nieuwe ronde, kijk dan in Uitgenodigd voor een tweede biedronde: wat nu?.
Net overboden in Amsterdam? Deel je bod en de uitkomst anoniem in het Biedingenregister. Zo krijgen andere kopers beter zicht op wat er echt geboden wordt.
De MVA meldt dat de cijfers van het laatste kwartaal voorlopig zijn en nog kunnen worden aangepast. Daarnaast gaan de cijfers alleen over verkopen via NVM-makelaars. En het percentage boven de vraagprijs is gerekend op de laatste vraagprijs: is een woning eerst in prijs verlaagd, dan telt die lagere prijs. Vraag bij elke woning dus na of de vraagprijs is aangepast, en hoeveel biedingen er al liggen.
Veelgestelde vragen
Hoeveel wordt er gemiddeld overboden in Amsterdam?
Volgens de MVA lag de verkoopprijs in het derde kwartaal van 2026 gemiddeld 6,3 procent boven de laatste vraagprijs. 77 procent van de woningen ging boven de vraagprijs weg.
Wordt er in Amsterdam minder overboden dan eerst?
Iets minder. De gemiddelde overbieding daalde van 7,3 procent in het tweede kwartaal naar 6,3 procent in het derde kwartaal, en het aanbod was 25 procent groter dan een jaar eerder (MVA).
In welk stadsdeel wordt het vaakst boven de vraagprijs verkocht?
In het derde kwartaal van 2026 in West (85 procent), gevolgd door Noord (84 procent) en Oost (82 procent). In Weesp was het 57 procent (MVA).
Moet ik 6,3 procent boven de vraagprijs bieden?
Niet automatisch. Het is een gemiddelde over de hele stad. Je bod hangt af van vergelijkbare verkopen in de buurt, hoe de vraagprijs is gezet, hoe lang de woning te koop staat en wat jij maximaal kunt en wilt betalen.
Bronnen
- MVA, Meer keuze voor woningkopers in het derde kwartaal in Amsterdam (8 oktober 2026)
- NVM, Meer keuze voor kopers, woningverkopen blijven op peil (8 oktober 2026)
- NVM, Marktoverzicht Nederland 3e kwartaal 2026
- CBS, Prijsstijging bestaande koopwoningen in Fryslân het grootst (22 oktober 2026)
Twijfel je over je bod in Amsterdam?
Met de Biedcheck kijk ik voor €49 mee naar de woning waarop je wilt bieden, met vergelijkbare verkopen uit de buurt. Je hebt hem op werkdagen binnen 3 uur, en je betaalt pas na ontvangst.
Twijfel je over je bod?
Met de Biedcheck kijk ik voor €49 met je mee voordat je biedt: is de vraagprijs laag, marktconform of hoog, wat is een brede indicatie van de marktwaarde en hoeveel concurrentie kun je verwachten. Op werkdagen binnen 3 uur in je mail, je betaalt pas na ontvangst.